STJ: previsão de fiança no contrato de locação não afasta o direito do locador de exercer o penhor legal de bens do inquilino deixados no imóvel
A 3ª turma do STJ decidiu que a previsão de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer a garantia legal de penhor sobre os bens móveis do inquilino deixados no imóvel em caso de inadimplência, por entender que a garantia legal pode coexistir com a contratual sem configurar infração à Lei do Inquilinato.
O caso teve origem em ação proposta por shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467, II do Código Civil, que dispõe que o dono do prédio urbano é, independentemente de convenção, credor pignoratício sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis. Diante de dívida do locatário superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o locador afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.
A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória, de modo que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação, sustentando, ainda, que a exigência de mais de uma garantia poderia configurar nulidade e até contravenção penal, nos termos do art. 43, II, da mesma lei.
Em 1ª instância, o juízo negou o pedido, ao entender que a vedação legal impediria a coexistência de garantias. O Tribunal de Justiça de Alagoas reformou a decisão, ao considerar que a proibição se limita às garantias contratuais, não alcançando aquelas previstas diretamente em lei.
No STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, manteve a decisão do tribunal alagoano, trazendo que a limitação imposta pela lei do inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito. "O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas, que, pela sua natureza, justificam tratamento especial, conforme a definição do legislador", declarou.
O relator também ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada reconhecida pelo ordenamento jurídico, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito.
Nesse sentido, lembrou que o art. 1.470 do Código Civil autoriza a apreensão dos bens do devedor antes mesmo de provocação judicial, desde que haja risco na demora e seja fornecido comprovante da apreensão. "Corroborando com a assertiva de que o penhor legal é forma de exercício do direito de autotutela privada, o artigo 1.470 do Código Civil autoriza o credor a fazer a efetiva tomada dos bens do devedor, assumindo a sua posse, antes mesmo de recorrer à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora, desde que aos devedores forneça comprovante daquilo de que se apossou.”
Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, não impedindo o exercício do penhor legal, que possui natureza distinta e previsão direta no Código Civil. Diante disso, manteve a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.
REsp nº 2.233.511
Com base em matéria publicada pelo Portal Migalhas.
