STJ. Ganho de Capital. O alcance da isenção prevista no art. 39, § 2º, da Lei n. 11.196/2005.
Da leitura do art. 39, § 2º, da Lei n. 11.196/2005 extrai-se que o legislador ordinário condicionou a outorga de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais apenas ao preenchimento dos seguintes requisitos:
- i) tratar-se de pessoa física residente no País;
- ii) alienação de imóveis residenciais situados em território nacional; e
iii) aplicação do produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no País. A Instrução Normativa SRF n. 599/2005, por sua vez, dispõe que essa isenção não se aplica "à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante" (art. 2º, § 11, inciso I).
O cotejo entre os dispositivos citados claramente demonstra a restrição imposta pelo Fisco, ao arrepio do diploma legal, ao afastar a isenção nas hipóteses de pagamento de saldo devedor de outro imóvel já possuído, ou cuja promessa de compra e venda já esteja celebrada. Com efeito, a lei nada dispõe acerca de primazias cronológicas na celebração dos negócios jurídicos, muito menos exclui, da hipótese isentiva, a quitação ou amortização de financiamento, desde que observado o prazo de 180 dias e recolhido o imposto sobre a renda proporcionalmente ao valor não utilizado na aquisição.
Vale ressaltar que o incentivo fiscal em questão foi instituído originalmente pela Medida Provisória n. 252/2005, a chamada "MP do Bem", cujo texto trouxe uma série de estímulos, contemplando com destaque o setor imobiliário. Nesse contexto, portanto, ao pretender finalisticamente fomentar as transações de imóveis, é induvidoso que a ratio da lei prestigiou a aplicação, é dizer, a utilização dos recursos gerados no próprio setor imobiliário, numa concepção mais abrangente e razoável que a aquisição de um imóvel "novo". Desse modo, o art. 2º, § 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF n. 599/2005, ao restringir a fruição do incentivo fiscal com exigência de requisito não previsto em lei, afronta o art. 39, § 2º, da Lei n. 11.196/2005, padecendo, portanto, de ilegalidade.
