Município não pode cobrar multa e juros de ITBI antes do registro imobiliário, decide a Justiça

O fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) somente se concretiza mediante o registro do documento público de transmissão junto à matrícula do imóvel. Antes disso, portanto, o município não pode exigir o pagamento do tributo e, consequentemente, aplicar multa e juros pelo não pagamento. Esse foi o fundamento da 5ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de São Paulo/SP ao atender ao pedido de uma holding imobiliária em ação de repetição de indébito contra o Município.

No caso concreto, a holding havia integralizado imóveis ao seu capital social em dezembro de 2024 por meio de uma alteração contratual. Em maio de 2025, ao emitir a guia para recolhimento do ITBI, a sociedade verificou que haviam sido incluídos encargos moratórios (multa e juros) sob a alegação de atraso. A sociedade contestou a cobrança, alegando que o fato gerador do tributo só se configuraria com a averbação da alteração contratual junto à matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis.

Ao fundamentar a decisão, o magistrado observou que o entendimento está alinhado ao que já foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.124. Segundo o STF, “o fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. O juiz destacou que, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

Com essa conclusão, o Município terá que excluir os encargos relativos ao período entre a integralização dos imóveis ao capital social e a data do registro da transmissão, além de restituir à sociedade o valor recolhido indevidamente.

Processo 1062065-78.2025.8.26.0053

 

Com base em matéria publicada pelo Portal Conjur.