Incorporadora não pode impor capitalização mensal de juros

Incorporadoras não são instituições financeiras e, por isso, ficam impedidas de capitalizar juros mensalmente em contratos de financiamento imobiliário. O entendimento é da 2ª Vara Cível da Comarca de Cotia/SP.

Conforme os autos, a incorporadora alegou que a adquirente da residência estava inadimplente desde março de 2022 e pediu a extinção do contrato, reintegração da posse do imóvel e indenização por perdas e danos, incluindo o pagamento de uma multa de 25% sobre os valores já pagos e uma taxa mensal pelo uso do imóvel. No entanto, a defesa da compradora disse que os juros foram cobrados de forma ilegal pela vendedora por terem sido calculados de acordo com o método da Tabela Price, que capitaliza juros mensalmente, aumentando a dívida.

Na sentença, o magistrado afirmou que a incorporadora “não integra o Sistema Financeiro Nacional (SFN), razão pela qual lhe é vedada a capitalização mensal de juros em contratos de financiamento imobiliário, ainda que expressamente pactuada, nos termos da Súmula 121 do STF.” “A permissão contida no art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97 não se estende à capitalização mensal de juros por parte de quem não é instituição financeira.”

Além disso, o juiz citou o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça “de que o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora”. “Acolhida a tese de revisão contratual, o saldo devedor deverá ser recalculado desde a origem, expurgando-se a capitalização mensal de juros, aplicando-se juros de forma simples, à taxa de 1% ao mês, conforme pactuado. O valor apurado em liquidação de sentença deverá ser pago pela ré/reconvinte de forma parcelada, nos termos do contrato revisado”, seguiu.

Com isso, o juiz determinou um novo cálculo da dívida com a aplicação de juros simples de 1% ao mês e com substituição do IGP-M para o IPCA no índice de correção monetária. A incorporadora terá que restituir o valor cobrado em excesso, o que será contabilizado em liquidação de sentença.

Processo 1011174-18.2023.8.26.0152

 

Matéria publicada pelo Conjur em https://www.conjur.com.br/2025-set-04/incorporadora-nao-pode-impor-capitalizacao-mensal-de-juros-diz-juiz/