Entendimento do STJ sobre fraude gera insegurança na compra de imóveis

O Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado o entendimento segundo o qual, conforme o artigo 185 do Código Tributário Nacional, são consideradas fraudes absolutas as alienações de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa (CDA), a menos que ele tenha reservado quantia suficiente para o pagamento total do débito. O problema é que a Corte está reproduzindo este entendimento nos casos de alienações sucessivas de imóveis, independentemente da boa-fé do comprador que desconhece o passivo fiscal anterior.

Tomemos como exemplo o seguinte: “A” vende em 2008 um imóvel para “B”. Posteriormente “B” aliena esse mesmo imóvel para “C” em 2018, que, em 2023, faz a venda final para “D”.  Antes de adquirir o imóvel, “D” analisa toda sua documentação, verifica que “C” possui todas as certidões negativas e que a matrícula do imóvel não aponta nenhuma indisponibilidade, penhora ou restrição.

Contudo, no entendimento atual do STJ, “D” pode vir a perder o imóvel pela existência de uma “fraude” decorrente de um crédito tributário inscrito em dívida ativa de “A” ou “B”, mesmo que não haja nenhuma averbação na matrícula do bem.

A situação é completamente desproporcional (ou mesmo lógica) nestes casos. Não se pode querer impor ao comprador, nesse tipo de cadeia de alienações sucessivas de imóveis, a obrigação de investigar as certidões negativas de todos os proprietários anteriores. Ainda, por se tratar de uma presunção absoluta de fraude, uma vez concretizado o negócio, a única prova que o comprador de boa-fé  pode vir a fazer é que o devedor possuía bens aptos a satisfazer o crédito — algo extremamente difícil de se obter.

A postura inflexível do STJ acaba por desvirtuar o instituto da fraude à dívida tributária, criado para coibir atos abusivos e fraudulentos que o devedor tome no intuito de fugir à sua responsabilidade patrimonial.

Ora, se até o direito criminal prevê que o tempo é capaz de extinguir a punibilidade de determinado crime, qual a justificativa de que o tempo não flexibilize a interpretação do artigo 185 do CTN a fim de mitigar o reconhecimento de um ilícito em favor de um terceiro de boa-fé?

Com base em notícia publicada no Conjur em: https://www.conjur.com.br/2024-jul-05/entendimento-do-stj-sobre-fraude-gera-inseguranca-na-compra-de-imoveis/